04/03/2024

Byli jsme svědky precedensu. Nejvyšší soud ČR se zabýval otázkou, zda Společenství vlastníků jednotek (SVJ) může ve svých stanovách omezovat krátkodobé pronájmy bytů, například prostřednictvím platformy Airbnb. Verdikt byl jasný.

Vlastník, Airbnb a práva

V základě sporu stálo rozhodnutí pražského SVJ, které si do svých stanov zahrnulo pravidlo: krátkodobé pronájmy (na dobu kratší než tři měsíce) jsou povoleny, pokud s tím souhlasí všichni majitelé ostatních bytů v domě. Tento krok vyvolal v jednom z vlastníků odpor a soudní spor skončil až na půdě Nejvyššího soudu. Verdikt? SVJ nemůže omezovat právo vyplývající z vlastnictví bytu.

Hranice kompetencí SVJ

Stanovy SVJ, základní dokument upravující vnitřní fungování společenství, mohou týkat dvou oblastí: fungování SVJ a správu společných částí domu. Jak zdůraznil Nejvyšší soud, působnost SVJ je omezena na správu, provoz, údržbu a opravy domu, jeho společných částí a pozemku.

Práva a povinnosti vlastníků

Omezení vlastníka jednotky ve způsobu užívání jeho majetku je nepřípustný zásah do výkonu jeho vlastnického práva. Ale i majitel bytu má obecné povinnosti. Musí například zabezpečit dodržování pravidel týkajících se společných prostor domu.

Když se pravidla porušují

Pokud majitel jednotky dlouhodobě ruší klid a pořádek v domě, má SVJ možnost podat návrh na nucený prodej jeho jednotky. Nebo mohou ostatní majitelé podat negatorní žalobu, aby se majitel zdržel protiprávního zasahování do vlastnického práva.

Verdikt tak jasně ukázal, že omezení vlastnického práva k užívání jednotlivých bytů může provést pouze soud a to pouze na základě konkrétního porušení zákona.

Foto: Shutterstock

Porušení a důsledky

V situacích, kdy je třeba chránit práva a klid ostatních vlastníků, je však důležité, aby byly dodrženy určité zákonné postupy. Když SVJ překročí své kompetence, stává se jeho rozhodnutí neplatným a bez právních následků. Ovšem, jak potvrdil Nejvyšší soud, pokud vlastník jednotky opakovaně a dlouhodobě ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má SVJ možnost postupovat podle občanského zákoníku a navrhnout nucený prodej jeho jednotky.

Občanský zákoník a další možnosti

Vlastnické právo není bez omezení. Vlastník bytu má sice právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, ale musí také respektovat zákony a pravidla. Občanský zákoník nabízí také možnost žaloby. Tato žaloba má za cíl zabránit majiteli v protiprávním zasahování do vlastnického práva, či aby odstranil již vytvořený protiprávní stav.

Tento zlomový verdikt ukazuje, že omezení vlastnických práv je výlučnou pravomocí soudů, a nikoliv SVJ. Ovšem, soudní rozhodnutí nijak neoslabuje právo SVJ chránit klid a pořádek v domě, pokud je porušován dlouhodobě a opakovaně. Jedná se o vyvážený přístup, který hájí práva jednotlivých vlastníků, ale také chrání společnou pohodu a bezpečnost v domě.

Foto: Shutterstock, zdroj: Podnikatel, Prodomia, Finance