Pronájem bytu se často popisuje jako pasivní příjem. Kdo ale někdy pronajímal, ví, že to s tou pasivitou není tak jednoduché. Nájemníci odcházejí, byty zůstávají prázdné, někdo přestane platit a spotřebiče se kazí v nejhorší možnou chvíli. Garantovaný nájem je jedna z odpovědí na tyhle starosti. Co to vlastně je, jak funguje a kdy dává smysl?
Princip v jedné větě
Majitel pronajme byt firmě a ta mu platí pevnou částku bez ohledu na to, co se s bytem děje dál.
Firma si byt potom pronajímá koncovým nájemníkům, ať už dlouhodobě, nebo krátkodobě. Rozdíl mezi tím, co vybere, a tím, co platí majiteli, je její výdělek. Zároveň na sebe bere riziko, že byt bude chvíli prázdný nebo že některý nájemník neplatí.
Právně jde obvykle o nájemní smlouvu, ve které majitel výslovně souhlasí s tím, že nájemce může byt dál přenechat do podnájmu. Tenhle souhlas je důležitý. Podle občanského zákoníku nájemce, který v bytě sám nebydlí, potřebuje k podnájmu písemný souhlas pronajímatele.
Čím se liší od správy bytu
Obě služby vám uleví od starostí, ale liší se v tom podstatném: kdo nese riziko.
U klasické správy zůstáváte pronajímatelem vy. Správce hledá nájemníky, vybírá nájem a řeší opravy, a vy mu za to platíte procenta. Když je ale byt dva měsíce prázdný, dva měsíce nemáte příjem.
U garantovaného nájmu vám chodí stejná částka každý měsíc, i když je byt prázdný nebo nájemník neplatí. Za tuhle jistotu platíte tím, že dostáváte méně, než by byt vynesl na volném trhu.
Kolik se ztrácí a kolik se získává
Garantovaná částka bývá nižší než tržní nájem. Jak moc nižší, záleží na lokalitě, stavu bytu, délce smlouvy a obchodním modelu firmy. Ta musí pokrýt prázdné měsíce, neplatiče, údržbu, vlastní provoz a ještě vydělat.
Na první pohled to vypadá jako špatný obchod. Proč brát 17 tisíc, když by byt vynesl 20?
Jenže tržních 20 tisíc je číslo z inzerátu, ne z bankovního výpisu. Když si majitel spočítá celý rok poctivě, musí odečíst:
- měsíce, kdy byt stojí mezi nájemníky (i měsíc ročně znamená zhruba 8 % příjmu),
- náklady na inzerci, prohlídky a sepsání smluv,
- drobné opravy a výměny vybavení,
- případného neplatiče, jehož vystěhování může trvat měsíce,
- a vlastní čas, který se v tabulkách obvykle nepočítá vůbec.
Po tomhle odečtení bývá rozdíl mezi garantovanou a reálně dosaženou částkou menší, než se zdálo. Někdy jen pár procent, jindy víc. Stojí za to si to spočítat na vlastních číslech, ne na odhadech.
Na co si dát pozor
Garance je jen tak dobrá, jak dobrý je ten, kdo ji dává. To je nejdůležitější věta celého článku.
Stabilita firmy. Pokud firma zkrachuje nebo přestane platit, jste zpátky na začátku, a navíc s bytem, ve kterém bydlí podnájemníci, se kterými jste nic nepodepsali. Zajímejte se, jak dlouho firma funguje, kolik bytů spravuje a jak vypadá její hospodaření. Účetní závěrky najdete ve veřejném obchodním rejstříku.
Co se stane, když firma přestane platit. Smlouva by měla jasně říkat, za jakých podmínek ji můžete vypovědět a co se v takovém případě stane s podnájemníky. Ideálně chcete, aby podnájmy skončily spolu s hlavní smlouvou.
Délka smlouvy a výpověď. Firmy logicky chtějí delší smlouvy, protože se jim jinak nevyplatí investovat do obsazení bytu. Pro vás to znamená, že byt nemůžete jen tak prodat nebo nastěhovat do něj dítě. Přečtěte si výpovědní lhůty i sankce za předčasné ukončení.
Valorizace. Pevná částka na pět let je fajn, dokud nepřijde inflace. Dobrá smlouva počítá s pravidelným navyšováním, třeba podle indexu spotřebitelských cen.
Stav bytu po skončení. Kdo platí opotřebení, kdo případné škody a v jakém stavu se byt vrací? Pořiďte si podrobný předávací protokol s fotkami na začátku.
Krátkodobé pronájmy. Některé firmy byty dál pronajímají přes Airbnb a podobné platformy. To může vadit sousedům a společenství vlastníků, a v některých domech to stanovy omezují. Zeptejte se předem, jak bude byt využíván.
Opravy. Obvyklé rozdělení je, že běžnou údržbu hradí firma a velké opravy (střecha, stoupačky, výměna kotle) majitel. Nechte si to ve smlouvě popsat konkrétně, ne obecnými formulacemi.
Jak je to s daněmi
Pro majitele se toho moc nemění. Příjem od firmy je pořád příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Můžete uplatnit skutečné výdaje, včetně odpisů a úroků z hypotéky, nebo paušál 30 %. Výhodou je, že máte jednoho plátce a přehledné, pravidelné platby, takže daňové přiznání bývá jednodušší. Na konkrétní situaci je ale vždy dobré se poradit s daňovým poradcem.
Pro koho to dává smysl
Garantovaný nájem není pro každého. Hodí se hlavně:
- lidem, kteří splácejí hypotéku a chtějí proti pevné splátce pevný příjem,
- majitelům, kteří bydlí daleko nebo v zahraničí,
- těm, kdo byt zdědili a nechtějí se učit pronajímat,
- a obecně všem, pro které je klid víc než poslední tisícovka výnosu.
Naopak smysl příliš nedává, pokud máte byt v žádané lokalitě, spolehlivého dlouholetého nájemníka a pronajímání vás nijak nezatěžuje. V takovém případě byste platili za pojištění proti riziku, které reálně nenesete. Stejně tak se nehodí, pokud plánujete byt v dohledné době prodat.
Závěrem
Garantovaný nájem je v podstatě pojistka. Vzdáváte se části výnosu výměnou za to, že riziko a starosti přebírá někdo jiný. Jestli je to dobrý obchod, záleží na tom, kolik pro vás znamená jistota, jak vysoko je nastavená garantovaná částka a hlavně jak spolehlivá je firma, která ji slibuje.
Než cokoli podepíšete, spočítejte si, kolik vám byt reálně vynesl za posledních pár let, ne kolik by vynést mohl. A smlouvu si nechte přečíst někým, kdo nemá zájem na tom, abyste ji podepsali.
Zdroj: autorský článek, foto: Shutterstock
