Je skutečně zvláštní, jakou pozici si Dubaj vybudoval v rámci České republiky. Málokde je tento naleštěný a umělý emirát tak oblíbený jako právě u Čechů.
Začalo to v turistické rovině, kdy místní cestovní kanceláře využily rychle rostoucích hotelových kapacit, a začaly sem Čechy vozit ve velkém stylu. Výhodou bylo vykrývání podzimní a zimní sezóny, navíc v letecky přijatelném čase.
Velký zájem o byty
Trávení dovolené je ale jedna věc, druhá potom investice v této zemi, které se v posledních letech staly velmi populárními. Češi v Dubaji každoročně kupují stovky bytů, což není vůbec nízké číslo, když si uvědomíme, že v Praze se loni prodalo 7000 nových bytů, a to z velké části na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Není tedy divu, že v Dubaji působí desítky českých realitní makléřů, kteří zde zjevně narazili na zlatou žílu. Tady je ale třeba se ptát, zda jimi vykreslované výhody nejsou jen příslovečnými písečnými zámky.
Makléř typu Jiřího Hanouska, který v Dubaji působí ani ne rok a dle svých slov neumí ani anglicky, dokázal v roce 2025 prodat 110 bytů. Jejich cena se přitom pohybuje kolem 8 až 10 milionů korun. To je popisováno jako velká výhoda, protože byty tu mají být levnější než v Praze a navíc mají nést vyšší výnos. Běžně se mluví o 7 až 8 % po odečtení nákladů.
To je ovšem teorie. Zkušení realitní odborníci jako Adam Wojnar upozorňují na celou řadu možných problémů, kdy lidé obvykle narazí na tvrdou realitu. Co všechno je třeba si uvědomit a realitní makléři to vůbec nezmiňují?
Geopolitický aspekt
- Spojené arabské emiráty jsou autoritářskou absolutistickou monarchií. Vládne zde několik klanů, které ovlivňují úplně všechno.
- Práci, zejména pak tu stavební, zde odvádějí mizerně placení přistěhovalci, a to v příšerných podmínkách. Na jejich práva se nehledí a odborníci hovoří o nové formě otrokářství.
- SAE se rády zapojují do “proxy” konfliktů se svými rivaly. Málo se ví, že to není jen Írán, ale třeba i Saudská Arábie, se kterou vede válku na dálku v Jemenu. Podporuje také milice v Súdánu, které zde v loňském roce způsobily obrovské masakry civilního obyvatelstva.
- Vše zde rozhoduje pár lidí. Zatím se třeba moc neřeší to, že potom, co Írán začal raketami Dubaj ostřelovat, šejkové zakázali zničená místa točit a zveřejňovat na sociálních sítích. Proto je tak málo záběrů, protože těm, kdo tak učiní, může skončit ve vězení a zaplatit horentní pokutu.
- Stále tu platí velmi tvrdé zákony a je omezována svoboda slova.
- Dubaj funguje na základě příjmů z fosilních paliv a vykořisťování. Kdo si zde koupí byt, nemůže být považován za společensky či ekologicky odpovědného.
Byznysový aspekt
- V Dubaji se prodávají hlavně developerské projekty. Staví se jeden za druhým a září novotou. Často zmiňovaný nárůst ceny se přitom porovnává právě mezi projekty ve fázi prodeje. Pokud ale budete mít například 3 až 5 roky starý byt, zdaleka ho neprodáte za cenu, která by se byť jen blížila novým projektům. Zájemci si raději také pořídí novostavbu než něco, co už nějakou dobu stojí.
- V příštích dvou letech se má postavit více než 150 000 bytových jednotek. To je 10x více než v Praze. Dubaj má ale jen 3x více obyvatel. Když je něčeho hodně, nemá to velkou cenu.
- Kvalita použitých materiálů je často velmi nízká. Jak exteriéry tak interiéry působí dobře hlavně na oko, ale rychle se opotřebovávají. Po pár letech už apartmány i budovy vypadají ošuntěle, obzvlášť pokud jsou využívány na krátkodobý pronájem.
- Na developerských projektech ztrácíte značnou část ceny už na začátku. Vždy je potřeba zaplatit 4 % za zápis na tamní katastr. Dále se pak provize realitních makléřů pohybují kolem 5 až 7 %. To jsou peníze, které fakticky vyletí komínem.
- V rámci krátkodobých pronájmů panuje na dubajském trhu obrovská konkurence. Poptávány jsou hlavně jednotky v blízkosti moře a s výhledem. U těch dalších je obsazenost diskutabilní. Stačí se podívat na platformy typu Booking.com, kolik se toho reálně nabízí a především za jaké ceny. Pak zjistíte, že pár let staré 2kk dále od moře se marně pronajímá třeba za 1500 Kč na noc.
- Developerské projekty nabízejí nejrůznější služby, jako jsou posilovny, hřiště nebo bazény. Jejich provoz ale něco stojí a není to málo, i když se to rozpočte mezi velké množství jednotek v projektu. Typicky budete za tyto “amenities” platit 5000 až 10000 Kč měsíčně, k tomu ještě elektřina za klimatizaci a voda.
- Stává se, že řadu jednotek v projektech koupí těžko dohledatelní majitelé, kteří tam třeba jen uloží špinavé peníze. Může jít třeba o různé schránkové firmy. Ty pak mnohdy poplatky neplatí, a tak se musí rozpočítat mezi zbylé majitele.
Čtěte také: Češi kupovali byty v Dubaji ve velkém. Jejich cena teď prudce padá
Marketing
- Nic z toho vám samozřejmě realitní makléři neřeknou. Naopak, poskytnou zavádějící informace, jako v poslední době třeba právě Jiří Hanousek. Ten ve svých podcastech opakovaně tvrdí například to, že jen na nově budovaném letišti v Dubaji bude pracovat 1 milion lidí. To je samozřejmě nesmysl. Zástupci Dubaje uvedli, že počítají s tím, že nové letiště se nějakým způsobem, ale hlavně nepřímo, pozitivně podepíše na možnostech pro jeden milion lidí.
- Hanousek také rád poukazuje na výhodu v podobě platebních kalendářů developerů, kdy můžete část prostředků splácet až po přebrání bytu. Samozřejmě už ale nezmiňuje, že je to v ceně započteno.
- Naposledy potom Jiří Hanousek bagatelizoval bezpečnostní situaci v Dubaji, kdy tvrdil, že se zde nic neděje, a to v době, kdy na město prokazatelně útočily rakety a drony.
Foto: Freepik, zdroje: autorský text
